物业管理处怎么改革(物业管理处是干什么的)

　　

　　畅安路最东端有经适房和晋北两个小区，这是近五年来相继交付使用的小区，也是晋煤集团物业公司在后勤市场化改革进程中接受的两个考验和挑战，也为最终的企业分离办社会职能积蓄经验和能力。

　　在此之前，物业公司管理的是晋煤集团驻地固有的小区，在固有的模式下运行，最大程度满足用户需求，赢得了用户的信赖，立下了诸多口碑。2013年，经适房小区交付使用，又一批晋煤集团员工乔迁新居，物业公司服务的基数也发生很大的变化。变化更大的变化是，物业管理提前介入，对装修过程进行监管，保障正常秩序。其实，在经适房小区配售前后，物业公司就参与或主导了全过程，见证了小区一天天的成型，一天天地变成优雅舒适生活区域。

提前介入监管

　　2011年12月6日，晋煤集团下发《关于经济适用房剩余房源分配的通知》，限定申购经济适用房的条件，优先考虑困难家庭，按申报家庭的人均可支配年收入由低向高进行配售。

　　为确保整个配售过程公开透明、公平公正，把好事办好，把实事办实，让职工满意，物业公司组织人员对员工家庭收入状况进行摸底排查，有1056户填报个人申请，经所在单位初审后上报555户。在此基础上，业务工作组依据相关规定进行严格认真的筛查复审，人力资源中心、保卫处、物业公司对申报职工的供养人口、收入、住房等情况实地核查复审，对有疑问的申购户，则与当地政府、单位核实。2012年元月3日和2月24日先后两次将符合条件的申购户名单在媒体上公示，接受社会和职工家属的监督，最终确定符合条件的申购户。

　　2013年10月8日上午，国庆长假刚度完，经济适用房小区前人头攒动，熙熙攘攘。经过数年努力，小区楼盘建设终于尘埃落地，在这一天向业主办理相关手续，交接钥匙。为方便住户的手续办理，物业公司与铭基公司等相关单位，连同驻地金融企业现场办公、流水作业，从房号查询、合同签订、房款交付，到物业相关费用收缴等相应手续，争取一步到位。此前，物业公司便对小区设备设施进行物业验收，提出整改意见和建议，并与建设方铭基公司召开联席会议，对可能发生的入住高潮进行分析预判，制定了相应的应对措施，为快速、便捷地处理随时出现各种难以预测的问题，建立联动机制，分别派出精干人员成立联合管理办公室，先行介入装修管理，维持好装修秩序。

　　装修是最折腾人的事情，一家一户装修是小折腾，整个小区同时装修无异于大折腾，场面壮观。无数支装修队、装修材料在此进出，每天车水马龙，川流不息，夜里12点钟依然不间断。为防止电梯因使用频率过高而出现故障，原计划每个单元两部电梯轮流间歇使用，但是，由于装修材料蜂拥而至，在单元外排起长队，占用交通道路，形成拥塞，不得已决定两部电梯同时开放使用才稍有缓解。

　　双休日，车辆出入更是频繁，管理人员坚守岗位，对可能出现的问题及时处理解决，每天灰头灰脸的，从头到脚都是装修的尘土。往往半夜里刚刚入梦，就接到告急电话，发生水管爆裂等紧急情况，马上联系相关单位协调抢修。除严格执行禁止散装材料进出电梯的规定外，他们还急住户所急，对随时出现的问题想办法及时解决，制作了许多辆四轮手推车，既方便装修材料的运输，大大提高了运输效率，还减轻了工人的劳动强度，获得了居民的点赞。

　　三个多月后，装修的高潮顺利度过，小区先后有78户装修完毕正式入住，夙愿得偿，可喜可贺。杨师傅更是双喜临门，刚乔迁新居就忙着为儿子娶媳妇。杨家有喜，也是小区的喜事。得知此事，物业公司相关领导和小区管理办人员来到杨师傅家进行慰问，向他道喜，并询问有什么难处。婚礼当天，管理人员全面出动，对进出车辆合理疏导，保证杨家娶亲通道的畅通，保障这一路段的卫生，营造婚庆的气氛。12月21日，小区内鞭炮齐鸣，锣鼓喧天，在平添洋洋喜气的同时，也为管理办数月的心血划上浓重的感叹号。

种好实验田

　　2014年8月，晋北小区建成交付使用，有经适房小区接管经验垫底，物业公司在此基础上提前介入，从配售到装修进行全面监管。与经适房小区管理相比，最大考验是随着后勤市场化的日程逼近，晋北小区被当作物业市场化试点进行服务和管理，这就把一个尖锐的问题摆在物业人面前。享受惯了企业优惠政策的业主对比其他老小区心理很不平衡，抵触心理十分严重，稍有不妥就会构成矛盾。

　　2015年11月，正式接管在即，物业公司全员出动到晋北小区参加卫生大扫除，为即将开展的环卫工程立下标准。

　　晋北小区是晋煤集团与晋城市二级物业收费接轨的试点小区，20多栋楼2000多户住户，经过一年多的时间，大部分住户已完成装修入住，建筑垃圾和装修垃圾虽经及时清理，在各个楼层依然形成很厚的积灰和垃圾，电梯内外贴满装修广告，影响了小区的美观。为发扬物业人的服务精神，该公司发动全体员工对所有楼栋、楼层进行大扫除，清洁程度以即将开展的环卫工作作为实际标准执行。

　　连续数日，全体员工自备清洁工具对所负责的楼层逐一清扫，扶梯、楼道、窗户，甚至地脚线、通风口、消防箱都用抹布抹了又抹，由于灰层很厚，抹一遍不行，就抹两遍三遍甚至五遍，直到干净为止。尤其张贴的小广告，扫除人员体会了城市牛皮癣的药石难进，抹布不行用小铲，小铲不行用化学制剂，一个楼层一个楼层地一点点清理。扫除完后，由环卫工区派出的工作人员验收，哪里不合格哪里重做。验收人员说，这次打扫得怎么样，以后环卫就打扫得怎么样，这就是标准，也是物业服务能不能让住户满意的基线。

　　晋北小区是目前晋煤集团最大的小区，也是晋煤集团实行收取物业费、向物业市场化、社会化改革的试点小区。小区服务和管理以业主需求为导向，在做好常规物业服务项目基础上，不断创新服务方式，完善服务管理功能，打破陈旧被动式服务模式，树立客户服务窗口形象，形成具有晋北特色的创新服务模式。小区管理机构分为客服部、环境部、安保部、工程部四个部门，实行网格化管理，各项工作“有法可依、有章可循”。

　　客服部是服务窗口和中枢，按职责不同分为信息岗、接待岗、区域管家3个岗位，实行轮换作业，将2070户业主划分为4个网格，人均管理160户，负责核实业主基本信息、房屋装修、验收手续及其它事项手续的办理，以及区域公共设施的巡检、报事报修的回访、填写上交各类报表等其他临时性工作任务，业主享受全天候、全方位、全过程的服务。环境部主要负责小区室内外公共区域、公共设备设施的卫生保洁、绿化及巡检报修工作，执行6小时保洁制度，同时协助安保、客服做好公共秩序维护和客户服务等工作。有一次，在巡视过程中，保洁员发现54号楼有家业主房门一天都没关，便主动与业主联系，并一直守候到业主回来。业主感动地说，有这样的管家我们才放心。安保部主要负责辖区治安保卫、消防管理、门卫、车库管理、交通安全、交通设施管理工作，协助做好住宅装修巡查工作，配合相关部门处置各类纠纷。为保障用户的生活安全，小区全面实行封闭式管理，实行昼夜巡逻制，逐人、逐地、逐时段明确巡逻责任人员和主要措施。工程部负责辖区内业主及公共区域的水电、电梯、楼顶风机、箱变等诸多公共设备设施的巡检维护工作。

　　四个部门相互沟通、相互配合，实行闭合式循环，为业主提供“一站式”管家生活服务模式，通过搭建管家服务平台，让业主不出小区即能解决生活息息相关的问题，更好地工作或享受生活。

　　随着晋煤集团出台《关于进一步深化企业改革的总体方案》，企业“办社会”剥离的最后期限也日益临近，物业公司又将面对挑战。常说，机遇与挑战并存，那么，在这场前所未有的改革中，物业公司又将交出一份怎样的答卷，做出怎样的成绩，让人拭目以待。

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