永威物业行动是什么(永威物业服务怎么样)

　　

　　前言：

　　虽然在郑州生活了20年，但我依然深深地感到，郑州是一个不属于我的城市，但又是我离不开的一个城市。这些年来，我越来越觉得，住在郑州，活得很憋屈。具体分析其原因时，却又觉得没法说清楚。这次和《郑州楼市》编辑团队一起到南京、杭州、上海的考察后，我渐渐对之前思考的问题清楚起来。我发现有些中国在北京，有些中国在杭州，有些中国在重庆，有些中国在上海，但，也有更多中国在郑州。

　　为什么在郑州活得很憋屈？

　　一、因为郑州开发商大部分具有以下特点，所以我们住不上好房子

　　1“杂货铺老板”素质

　　在任何地方，任何时期，一名商人要想成功，有两个素质缺一不可。

　　一是要具备较为全面的素质，

　　二是要有较高的专业化程度。

　　郑州地产商偏偏在这两个方面都逊风骚，所以郑州地产商往往难成气候。

　　郑州房地产发展已有二十多年，房地产公司大大小小有几百家，其中大部分还是项目型公司，即一个公司只做一两个项目，然后长期沉寂或消失。就算是在郑州排名靠前的正商、建业、永威、思念、亚星、正弘等开发商，也没有一家公司有自己的产品设计院，有些甚至连产品研发队伍都没有，拿地后，还是请外面设计院来做设计。香港设计师哪里懂郑州扬尘，哪里懂郑州五月满城飘絮？

　　这样做的最大问题就是产品的改进会非常慢，无法为业主提供人性化产品，也无法深入满足郑州人民的居住需求，更无法形成自己风格的产品体系。一流开发商有自己的产品体系，二流开发商有自己的产品风格，不入流的开发商则是乱拳打死老师傅，在市场里乱战，吃一顿算一顿。郑州的雾霾这么大，我们的房子没有应对措施，郑州的灰尘这么大，我们的房子也没有应对措施。

　　在杭州绿城置业，我们可以清楚地看到一代高层，二代高层；一代花园洋房，二代到五代花园洋房，还能看到完整的一到五代别墅。绿城之所有这样产品，是因为他们有两个甲级设计院，三个乙级设计院，产品研究设计人员达2000多人。我们看到杭州大部分精装修住宅都带新风系统，带户式空调。

　　现在商业竞争中，苹果、耐克等公司都可以没有自己的工厂，但都有自己庞大的研发团队，并投以重金。研发和技术早已是现代企业的核心竞争力，但郑州地产商在这方面却严重缺乏。

　　所以在郑州，把建业、正商、永威、思念高楼外logo挡住，没有人可以根据设计风格，清晰辨别出来这是哪家公司的房子。这其实也是他们无法向郑州购房者提供人性化产品的核心原因。设计是拿钱买的，甚至几家公司在购买同一个设计院的图纸。郑州购房者花上百万，甚至几百万买了套盗版的房子，有些是典型的香港鸽子笼设计，心里能不憋屈？一年年房子设计没有进步住得能不憋屈？

　　而在杭州街头，我会问，这个盘好像绿城的吧？朋友会说，是的，这是绿城什么什么小区，这是绿城第几代产品。

　　

　　

　　上图为杭州绿城代建的一个安置房小区，我们的安置房小区呢？

　　

　　这是上图开祥御龙城配建的安置房

　　

　　上图为沈庄新村安置房小区

　　2只顾蝇头小利

　　

　　上图为绿城西溪城园小区（去考察时尚未完工）

　　杭州绿城甲级设计，首席工程师李总给我们介绍了西溪城园：“所有的建安成本是5000元/平方米左右，其中绿化标准是700元左右一平方，层高是3.15米，带精装修（包括地暖和中央空调）。”

　　《郑州楼市》回来后捋了捋郑州高层住宅，郑州目前上市很少没有3.15米层高的高层住宅（除了豪宅项目：建业天筑楼王、瀚海晴宇楼王、海马壹号公馆等）。

　　我们购房者装修时，原来房子最有可能剩下的是两样东西，窗户和防盗门。在杭州随处可见三层真空玻璃加进口五金的系统窗户，并且防盗门明显比郑州厚重，配密码锁，有的还带可视系统。

　　回郑州后，我专门请教了德国ROTO系统门窗工程师汪庆。他告诉我，在郑州，有德国ROTO工厂授权、按ROTO标准生产门窗，并且按门窗标准配备进口ROTO五金的只有他们一家。“目前只有一些家属院和个人选用我们产品，普通商品房小区统一安装很少。其实折合到房价里，每平方也就多200块。”

　　特地问了一下有哪些楼盘使用了高端的进口五金件：

　　1、别墅楼盘（紫园、鸿园、迎宾路3号等）

　　2、永威的一些楼盘

　　3、单位家属院（如农大家属院）

　　4、部分商品房楼盘（如东瑞园、尚书苑等）

　　我本人近期在装修房子，开发商原来配的窗户实在让人无法忍受，我便将其全部重新换过。让人心痛的是，那么多换下来的窗户一共才卖了300元，单薄的防盗门才卖了100元。就这还是售价16000元/平方的商品房。我在楼下数了数，我们单元和我一样户型的共32户，有17户都换了窗户。就因为开发商选用的低标准建材，要浪费业主多少钱？！

　　

　　

　　上图为我们通用的劣质门窗

　　

　　上图为我们在杭州看绿城普通楼盘时拍的门窗

　　由于开发商只顾蝇头小利，郑州购房者花高价购买的房子，建材和绿化却远远落后于发达城市，而实际上好的绿化折合到房子里每平方成本也就是高出100到200元。这能让业主不憋屈吗？

　　3粗放式的投资决策

　　市场经济的一个重要特征，是各项资源都能够公开自由地交换，而为了做到这一点，企业的运作要非常明确，达到数字化管理的地步，不能含糊其词，不能只从“原则上讲”。

　　如果是绿地业主开车进入大玉米写字楼，试试进出地下车库方便吗？每次进出我都觉得这设计太脑残，设计的宽度和坡度都明显不合理，墙上都是车辆蹭的划痕。

　　航海路正商项目经常带写字楼，请问入住率能达到60%吗？亚星在长江路上也建写字楼，问问有多少企业租用呢？建业艾美酒店后面的建业桂园如果跟置地广场一起规划商业是不是更合理呢？升龙在西南区设计那么多商业合理吗，考虑过商铺出售后会没生意吗？等等，不胜枚举。

　　郑州开发商这种粗放式的投资决策，不仅浪费资源，也是对置业者利益的极大漠视。业主住的小区跟写字楼混杂，跟商业街混杂，能不憋屈吗？

　　4“邯郸学步”式的模仿本能

　　这是郑州地产商的一个致命弱点，独创性差，超前意识差，热衷于跟在别人后面照猫画虎，效仿成风，往往造成资源的巨大浪费和同行间的恶性竞争。

　　就拿金水区CBD的正弘蓝堡湾贵人街、金水万达金街和建业凯旋广场三个项目来讲，三个项目都有步行街，定位也几乎没有任何差异。所以正弘在2015年5月不得不把贵人街剩下商铺打6折销售，2013年购买金水万达金街的几个业主今年原价转让也无人问津。这种“邯郸学步”式模仿，让投资者受损，后期也无法满足不同人群的个性化消费。我真纳闷当初怎么没有人学学上海新天地的步行街，做做体验式商业消费新模式呢，而是在小范围内“窝里斗。”

　　这能让郑州投资者消费者不憋屈吗？

　　

　　上图为蓝堡湾贵人街

　　

　　上图为上海老城区改造的商业街区

　　

　　上图为上海新世界旁边的一个市中心小公园

　　5“大跃进”的跨越式发展

　　以经营杂货铺的理念来经营现代商业，会导致两个极端行为，一是小富即安，不思进取，二是一旦企业经营有点起色，马上自信心膨胀。

　　鑫苑置业上市后，立刻提出走出河南的想法，并且要把总部迁出郑州。这些年的外地项目没见哪个做得很成功，倒是本地品质逐步下滑。从经三路的鑫苑名家，当年的名盘，做到目前南三环以南鑫苑鑫城的刚需盘。正弘也正为上市不惜在龙湖CBD争下地王，高新区数码港、蓝堡湾二期和正弘澜庭叙等其实都还是刚需盘，在缺乏豪宅基因和产品能力的情况下进行“大跃进”发展，我们都拭目以待看正弘怎么玩地王。还有几个地产商在海南发展，最近《郑州楼市》准备奔赴海南，看看这几家在海南干得怎么样。希望宏光、正商、奥兰等能在海南干出点河南地产商的气势！

　　而和昌也是，之前几个项目总体还感觉不错，森林湖给人的印象也不错，后把总部搬到了北京， 开拓全国市场，也在扬州等地开拓了新的市场，但问题也随之而来，最近的和昌悦澜和和昌湾景国际在产品设计、合同签订时却也让我们发现和昌开始鑫苑化了，就不明示了，业主现在也正在争取权益呢。

　　而正商呢？拿地最多，储备最大，但一直以来品质被忽视，服务跟不上，负面满天飞，业主都是一次性，不过好的是，从2014年开始确实有点进步，虽进步不大，但认识到了总是好事儿。

　　规律是让人们认识把握而不是超越，当然，如果你对规律的认识非常充足，非常透彻，在这个基础上猛跨一大步，短暂超越一下也不是没有可能。然而，你对规律根本没有认识和了解，就去大跃进式发展，就像一个没有学会走路的孩子，刚刚下地就想跑，所体现出来的恰恰是盲目自大和本质上的愚蠢！

　　6物业服务落后

　　在杭州绿城的刚需盘里都有“四点半学校”，即孩子下午四年半放学后，可以到该学校写作业，有老师照顾。每天有20趟班车到地铁口接送业主，有“老人医疗中心”，家里老人可以去看病，也有床位可以住，有人照顾，可以洗澡，有食堂等。那样物业费也只有1.8元/平方.月，而我们的物业服务还停留在看门、打扫卫生阶段。杭州小区的院子里没有电动车，电动车都在负一层车库，汽车则在负二层。而我们电动车上电梯、乱接电线随处可见。

　　花了钱，郑州业主买到的却是这样的服务，能不憋屈吗？

　　

　　

　　

　　上图为绿城的小区配套服务

　　听说建业运河上院率先给业主提供“四点半学校”服务，让我们拭目以待。

　　小结：

　　长期以来郑州地产界有一种声音，“郑州房价便宜，所以建筑品质不能跟南京、上海、杭州等发达地区比。”

　　其实绿城地产一个项目利润也就是8%左右。但我们看到的是，郑州开发商更热衷于造飞机、搞酒店、搞旅游、搞生态农业、圈更多的地，搞文化地产，更喜欢资本运作，唯独不在产品品质上下功夫，在物业服务上为业主着想。

　　大概是郑州的房子以前太好卖了。如果竞争到一定程度，我想他们一定会在品质和服务上下力气。房地产发展要经历盖房子、造环境、为业主造生活阶段。在郑州，我们发现，房地产经过20年的发展，依然处于最初级阶段。

　　二、郑州城市规划者具有以下特点，所以我们住不上好房子

　　1容积率过高

　　在杭州很少有容积率超过2.5的住宅项目，而我们郑州低于2.5容积率项目是绝对的低密改善或豪宅。我们城中村改造项目容积率都超过4.0，甚至达到10.0。当杭州地产商朋友听到我们卖2.3万/平方的豪宅，项目容积率是3.5时，笑得一口水喷桌子上。

　　这种超高的容积率，让我们业主搬进后，电梯不够用，电梯过早损耗，电动车没有地方放，停车位紧张。不买车位车就没有地方停，买车位吧，车位价格动不动就18万、20万一个。杭州翡翠城住宅2.3万/平方，车位是12.5万每个。郑州小区院里人满为患，毫无舒适性可言，这样的规划能让我们业主不憋屈吗？

　　

　　我们的高层住宅

　　

　　上图为普通的绿城二代高层小区

　　

　　上图为杭州郊区的一个绿城刚需盘

　　2豪宅区应该全部要求精装，节省资源

　　在南京奥体中心区域的豪宅政府全部要求精装。精装其实最节省社会资源，减少建筑垃圾，保护环境。既然是富人，对装修价格还是可以接受，省得住进去，到处是装修的，吵得几年都不安心。今天左邻右舍搞装修，过两年楼上又搞装修，电梯脏得要命，也吵得无法忍受。目前我们北龙湖CBD区域完全有条件实施同样的政策。但我们的城市规划管理者却没有任何要求，依然用旧思维管理着这个日新月异的城市!

　　3公租房安置房和商品房混杂在一起

　　我至今没有想明白，金水万达1.8万元/平方的小区里，有个单元是公租房，难道也要收4元/平方月的物业费？怎么去管理？也没想明白鸿园别墅区里公租房怎样管理，目前在售新盘几乎都是这样混杂着建。在杭州这些都是由不同区域不同土地来完成的，不能安排在同一社区。

　　在一个高档社区里，你正欣赏着露天游泳池，公租房里大爷从塑料袋里掏出一块五花肉在里面洗洗，让你情何以堪啊！万达公馆地下车库奔驰宝马成群，公租房里电动车上的孩子心里作何感想？难道这是体现社会公平的一种方式吗？承认社会分配的差距或许本身就是对公平的一种尊重！

　　最新政策：5月底郑州已经出台政策三环以外新拍土地不再要求必须配建安置房，为该政策点赞。

　　4不应该让开发商配建学校

　　《郑州楼市》通过这几年观察，开发商配建学校给郑州教育带来了极大的负面影响。开发商配建学校就是为卖房子，这种教育和商业的直接挂钩是对郑州中小学教育的伤害。杭州大多则是由政府负责建设学校，跟开发商无关，也不会摊给开发商来建设学校，商业行为和教育绝对分开。如果郑州政策不改，郑州上学难问题无法解决，弱势群体上学会更难，教育的公平性只会变成口号。

　　

　　为孩子上学而请愿的百姓

　　三、郑州消费者的特点让我们很难住上好房子

　　郑州所在的中原历史上属于兵家必争之地，常年战乱，在工业积累上先天不足，在相当一段时间又深受计划经济和“极左”思想的影响。到了改革开放时期，河南省由于人口众多，平原广袤，依然担负着为国家产粮的重任。河南要走上现代化文明之路比起江浙沪等沿海地区要花更大的力气！

　　由于长期以农业为主，自古农耕经济发达，河南省大多数人抱有“重耕稼、鄙商贾”的观念。这种自给自足的小农生活，造就了郑州人古朴厚道的民风和自然亲切的乡情，但也养成墨守成规、不思进取的封建保守思想。

　　河南人的生活习惯以简朴著称，郑州对外缺乏吸引力，流入人口基本也来自本省，民间在居住方面注重“可住、实用”的特点，这无疑也是郑州居住需求水平低的一个重要原因。

　　万科初进杭州，以全国统一标准建房，结果卖得很差，不得不降价处理，以后则在杭州大力提升品质。而在郑州，万科却成为追捧对象，足可以反映出郑州好产品缺乏以及老百姓朴素的居住理念，这种理念也和江浙沪老百姓有着很大差距。而这种居住需求短时间内也无法得到提高。这种需求水平的提高，不仅需要物质基础做保障，还需要鉴别欣赏能力的提高，更需要对生活细节的极致追求。

　　而我们在与德国诺托经理聊天中也得知，因为万科和诺托是战略合作伙伴，万科在其它城市也是采购的诺托的五金，但郑州万科并没有，而是降低规格采购国产的杨氏立兴。

　　结尾：

　　中原大地历史上战火纷飞，多灾多难。在近代1958年也曾出现过遂平县小麦亩产仅三四百斤，却放出亩产3200斤的“卫星”，西平县在随后爆出亩产7200斤的天文数字。这一切带来的是1959-1960年仅信阳地区就饿死100多万人。

　　斗转星移到了90年代，郑州人骄傲红火一时的亚细亚又陨落了，郑百文也在急速扩张中破产。烩面快餐红高粱也没能做成中国版的麦当劳，最终关门大吉。

　　中原人民总想抓住改革的机遇，改写自己的命运。近年来郑州都市村庄拆迁又是大跃进式的狂奔，并一直试图树立郑州都市村庄拆迁典型。其实背后却是一地鸡毛！没有想到原本命运的安排没有例外。

　　就算是我们之前提到的未能提供高品质住宅的地产商，其实在郑州还是合格的。还有卷款潜逃的地产商，还有不按规划施工的地产商，还有建筑质量压根就不合格的地产商，还有殴打业主的地产商！他们兼具农民的狡黠，土匪的泼皮，奸商的毒辣，传统官僚的厚黑，如流氓无产者一样无所不为！

　　郑州的规划者在建国后60年的城市发展上，如走马灯一样轮番出场，只是从来没有几个像样的！西三环一年塌陷5次，小强在花园路挖了填，填了挖。小强三年没有回到登封县城的家，回去后才知道"郑州郑州 天天挖沟"的美名早已远扬。我们老百姓还敢对他们有什么奢望呢？

　　当打桩机钻头刺向郑州大地深处的时候，大地一阵痉挛，它给这古老土地带来巨大的痛楚，但大地始终不出一声，它的心死了！郑州城建史料上没有记载或者无法记载，也不忍心记载到底有多少垃圾建筑。

　　部分地产商唯利是图，部分规划人员目光短浅，甚至有不法分子与地产商狼狈为奸，鱼肉百姓。我们购房者把数以万计的钞票投向他们时，你怎能不输？你住进去又怎能不憋屈？其实这只是以郑州为代表，中国中西部一些城市的普遍问题而已。

　　绿城百合建好后的十多年间，郑州房地产市场上，央企上场，大鳄入郑，本地巨头长袖善舞，小公司忙得不亦乐乎，赚得盆满钵满，但始终没有一个楼盘能超越绿城百合这个标杆。这时候，人们才依稀记得远在杭州有一个叫宋卫平的"工匠"！

　　高考结束，又会有数以万计的中原学子，如潮水般涌出河南，在京浙沪、北上广等地。他们在他乡低下桀骜不驯的头颅，任由丝丝乡愁，随风飘落……

　　（完）

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