为什么物业管理(为什么物业管理费每个月不一样)

　　小区停车费又涨价了、小区消防设施坏了没人管、小区花坛变成了菜地…………近年来，物业管理在我区得到快速发展，它对改善居民工作居住环境、提高城市管理水平、增加就业等等起到了积极的作用。但是，在发展过程当中也存在着一些迫切需要解决的问题。

　　今年5月，我区成立北仑区物业管理中心，实行区、街道、社区三级管理服务网络。昨日，物业管理中心主任王志学、中心物业管理科工作人员曹全胜做客北仑新闻网“民声在线”，解答了大量小区物业管理方面的问题，并指出破解物业管理难题需要多方力量共同参与。

　　没来得及提问的小伙伴们，快看看你关心的问题是不是已经被回答了呢？

　　小区停车费由市场定价

　　一位网友提问，小区停车费怎么收。王志学表示，2014年12月《国家发改委关于放开部分物业服务价格意见的通知》发布后，各住宅小区等场所的停车费，将不再由政府定价，而是由市场来决定。

　　他解释说，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)规定，住宅小区物业服务可分为两个阶段，一是前期物业服务阶段，也就是业主委员会成立之前，另一阶段是业主委员会成立后。第一个阶段，停车费由开发建设单位根据市场价格在前期物业服务合同中约定；业主委员会成立后然要根据《条例》的规定，由业主大会做决定。

　　据了解，目前我区露天停车位每月大约60至120元。值得注意的是，小区内占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的，物业可以根据业主大会的决定收取停车费。

　　小区公共收益应归业主

　　电梯内、绿地旁、楼顶上…………在居民小区公共区域，广告随处可见。这些广告的不菲收益应该归谁所有？有网友提出了这个问题。王志学说：“国家相关法规明确，对这些位于公共区域的广告收益，应归全体业主所有。”

　　他指出，小区公共收益包括物业用房经营收入、停车服务费收入、利用共用部位和共用设施设备所得经营收入、广告收入等。根据《条例》和《宁波市物业专项维修资金管理办法》的规定，物业管理区域内利用共用部位和共用设施设备以及场地所产生的收益扣除约定的管理费用后的收益属于小区公共收益，应属全体业主所有。

　　“那么如何使用这笔钱？”王志学说，这笔钱一般应专户存储、单独计账。除按照合同和业主大会已有决定外，一般可用于物业管理其他需要，如弥补物业服务经营费用、小区共用部位和共用设施设备的维修更新改造等等，多余金额还可以存入物业专项维修资金。

　　公共设施维修要“分情况”

　　小区公共设施坏了，该谁修？怎么修？这是网友关注的另一大热点。“这个问题还需要分情况来看。”曹全胜说。

　　他举了一个例子，这两年有不少居民反映“小区门铃损坏无人修”，这个问题就应分两种情况来看。一种是保修期内，公共楼道的门铃坏了，物业负责联系楼道门铃厂家及时修复，过了保修期，物业自行组织人员及时修复，维修费从日常维修费中列支；另一种是楼道门禁系统坏了，这是各业主私有的，业主可委托物业修复，但费用需业主承担，因其为特约服务。

　　再比如小区内消防设施坏了，该由谁来管？他说，消防设施的日常维修、养护和管理，一般由物业公司实施。日常维修过程中零部件的购买费用一般在日常维修费中支出。但是遇到消防设施需要大修更换，就不同了。在保修期内可要求开发商进行维修；已过保修期则由业主自筹费用。

　　他还补充指出，遇到类似大修情况，根据《关于印发北仑区物业专项维修资金管理办法实施意见的通知》《仑政办【2012】204号》的规定，业主已交纳过物业专项维修资金且余额充足的，可按程序申请动用物业专项维修资金并享受区住宅维修财政补贴。

　　家中进贼物业公司是否担责要“按合同”

　　家中进贼，物业有没有责任？另一位网友提出。王志学表示，物业服务企业应否对业主被盗抢承担责任，并进行赔偿，关键要看物业是否尽到了双方所签订物业服务委托合同中的义务，如值班、巡逻等。

　　如果有证据表明物业公司在对小区管理中存在过错，并且由于此过错导致业主受损，则根据规定，物业公司应当承担相应的法律责任；相反，则无需承担赔偿的法律责任。

　　绿化维护需多方出力

　　住户利用小区绿化用地放养鸡鸭的事情，引起了网友热议。对此，曹全胜认为，虽然这是个人行为，但是损害了其他住户的利益。要从源头上解决这个问题，需要个人、物业公司、社区、执法部门多方承担，共同努力。

　　他说，一方面，居民个人素质的提高很重要；另一方面，物业公司对于管理区域内违反相关法律法规的行为，应当及时劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知相关部门处理。

　　针对小区绿化放养鸡鸭的情况，根据《宁波市城市绿化条例》和《宁波市市容环境卫生管理条例》的有关规定，物业在劝阻制止无效后应该向相关职能部门上报，由属地城管部门处理。

　　区物业管理中心也将加强对这类问题的协调。王志学说，2016年中心将全面打造“阳光物业”、“诚信物业”、“文明物业”。

　　“阳光物业”即推动小区公共收益账务公开、物业服务协议主要内容公开、物业服务企业和项目管理处24小时值班电话公开等“三公开”制度的实施，依法保障业主的知情权和监督权。

　　“诚信物业”即落实《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示暂行办法》和《宁波市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》。

　　“文明物业”即推动物业服务企业按照合同开展服务，业主和业委会通过物业服务合同进行监督。推动“小区业主公约”的约束力机制，着力构建扬善与惩恶并举、法治与德治并重、自治与共治并行的精神文明创建格局。

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