物业管理法律是什么意思(物业管理法的概念)

针对漏水引起的邻里纠纷，

不仅业主头疼，物业也头疼。

因此引发的纠纷并非个案，

甚至还屡屡引起诉讼。

那么，

业主发现楼上漏水问题应该怎么办？

维修责任到底应该由谁来承担呢？

一、案例分享

【因装修“淹”了楼下，装修费赔两千，鉴定费赔三万】

楼上王女士家装修施工不当漏水，楼下张女士家房屋受损。张女士与物业多次找王女士协商未果后诉至法院，要求王女士赔偿其财产损失及维修费用，且对物业服务结果不满意，将物业一并提告，以此为由拒绝缴纳物业费。

原告张女士诉称，被告王女士为楼上住户，其装修房屋后由于防水处理不合格，卫生间频繁漏水，导致家中屋顶长期阴湿、卫生间吊顶积水、龙骨锈蚀。

庭审中，根据张女士申请，法院委托鉴定机构对房屋相关修复造价进行鉴定。评估结论：卫生间顶部、阳台墙面修复工程造价鉴定金额为2000元。张女士交纳鉴定费共计30000元。

法院经审理后认为，本案中，王女士房屋漏水造成楼下张女士房屋损坏，故王女士理应赔偿张女士的财产损失及维修费用。张女士主张数额合理，法院不持异议。

对于张女士主张的误工费，因张女士为协调处理漏水受损事宜发生请假误工情况，故其合理的误工损失应予赔偿，但其未提交实际扣发工资的证明，法院酌情认定其误工损失为1000元，鉴定费30000元由王女士予以赔偿。

其间，物业积极协调处理，不承担责任，驳回原告请求。

二、业主在发现漏水后，应该如何处理？

（一）证据的收集

1.证明漏水发生的原因。

（1）业主应当对漏水部位、房间环境、管道设施等，通过拍照、拍视频等方式直观记录漏水具体情况以及造成的影响；

（2）判断漏水原因，查明漏水是楼上住户专有部分管道问题导致的还是公共部分管道问题导致的。

2.证明实际损失的数额。

损失的大小是业主提出赔偿多少的依据。对于物品的损失金额，可提供购买该物品合同证明该物品的金额与侵权方进行协商，协商不成可邀请有关人员进行现场公证。同时对于损失的赔偿范围，可请有评估资质的企业到现场进行评估，如价格认证中心等。

（二）协商

遇到各种纠纷，建议优先选择自主协商的方式解决问题。

一方面，因房屋漏水情况绝大多数发生在邻里之间，协商解决有助于维护邻里和谐；另一方面，私下协商解决更加具备效率，不会卷入耗时耗力的诉讼中。

（三）借助公权力解决

如果难以通过私下协商达成一个最佳解决方案，被侵权的当事人可基于不同法律关系起诉不同的主体承担责任。

根据“谁主张，谁举证”的原则对损失进行举证。因漏水导致的损失分为直接损失和间接损失。直接损失包括因漏水直接导致的财产损失、维修费用等；间接损失包括因漏水导致的经营场所停业损失、误工费等。

三、对于漏水造成的损失，

又该找谁索赔？

【楼上业主】

如果楼上业主确因装修或使用不当造成楼下住户"受水"，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。

【开发商】

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，在保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。

但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。

四、邻居不配合怎么办？

根据《民法典》第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

如果你的邻居不配合，你可以向物业公司“求助”，因为协调业主之间的关系是物业公司的义务；如果协调不成，可向当地房屋主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民法院起诉。

五、《民法典》相关权利及规定

【物权复原请求权】造成不动产或者动产损毁的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。

【物权损害赔偿请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

【过错责任原则】行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错的，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

【财产损失计算方式】侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

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